INVESTASI DI PROPERTY

Investasi di property masih jadi pilihan utama kebanyakan orang, sebab orang beranggapan bahwa itu adalah salah satu cara terbaik untuk mengembangkan uang. Secara umum investasi property dianggap lebih aman daripada jenis investasi lainnya. Sebabnya Anda menguasai atau mengelola sendiri investasinya, jadi Anda bisa mengendalikan hampir semuanya. Namun hal itu bukanlah satunya keuntungan berinvesatsi di property, karena yang paling menarik sebenarnya dari invesatsi di property ini memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain untuk mulai berinvestasi.

Kebanyakan produk investasi lain banyak dipengaruhi oleh faktor luar. Misalnya harga-harga di bursa saham bisa naik turun dengan cepat bahkan signifikan karena isu atau gossip seputar politik, kebijakan pemerintah, keamanan negara, kondisi ekonomi, atau seperti obligasi yang harganya turun saat angka inflasi dan suku bunga naik. Dibandingkan property yang walaupun juga terpengaruh faktor luar, namun perubahannya tidak terlalu cepat, misalnya harga rumah tentunya tidak bisa berubah begitu saja dalam sehari tetapi butuh tahunan.

Keuntungan Investasi di Property
Dengan berinvestasi ke property, Anda mempunyai kesempatan untuk mendapatkan hasil return investasi yang besar. Jika Anda lihat Donald Trump pengusuha property dari Amerika atau Ir. Ciputra dari Indonesia, mereka kaya raya dari bisnis property. Bank juga memiliki property, jika kita perhatikan gedung kantor pusat bertingkat tinggi yang megah, belum lagi puluhan jumlah kantor cabangnya

Banyak cara untuk berinvestasi ke property. Anda bisa memulainya dengan membeli rumah tinggal, ruko, membangun rumah sewaan, bangunan komersial lainnya atau tanah kosong. Dari semua pilihan ini, membeli dan menjual rumah sewaan lebih baik dipilih bagi mereka yang baru akan mulai berinvestasi di property, kemudian sedikit-sedikit menabung dari hasil sewa untuk diinvestasikan kembali..Jika Anda perhatikan banyak orang tertarik untuk membuat rumah sewaan, sebab dengan menjadi induk semang memungkinkan Anda memiliki harta yang bisa Anda kontrol sendiri, kemudian menjualnya nanti. Kabar baiknya Anda tidak memerlukan uang banyak untuk memulai investasi Anda di property.

Penting sekali memahami mengapa property seringkali menjadi pilihan utama orang untuk mengembangkan harta kekayaannya, alasannya bukannya karena property tidak berisiko. Seperti investasi lainnya di property juga mempunyai kendala misalnya para penyewa yang telat membayar sewa rumah, pindah tanpa memberitahu, bangunan yang rusak, kesulitan apapun bisa terjadi. Intinya jika Anda bersedia repot dengan urusan semacam ini, maka investasi di property memang untuk Anda.
Menggunakan Uang Orang lain “ Other People’s Money “
Salah satu hal yang paling menarik dari investasi di property adalah bahwa sistemnya dibuat sedemikian rupa sehingga memungkinkan Anda untuk menggunakan uang orang lain untuk membiayai investasi Anda. Ini adalah salah satu konsep terpenting yang membuata rproperty bisa menjadikan Anda bisa lebih kaya dibandingkan investasi lainnya.

Pada jenis investasi lain maka besarnya jumlah investasinya sangat ditentukan dari seberapa banyak Anda bersedia dan mampu membayarnya dengan tunai. Jadi untuk membeli investasi lain Anda barus membayarnya tunai dengan asumsi menggunakan uang Anda sendiri. Kita ambil saja contohnya investasi di pasar modal. Untuk membeli saham maka Anda harus membayar tunai seluruhnya dari kesuluruhan transaksinya, kecuali Anda melakukan margin trading yang sebenarnya sangat berisiko. Begitu juga investasi di obligasi, reksadana, deposito dan tabungan di bank, bahka emas dan barang koleksi yang bernilai seni, semuanya mensyaratkan pembayaran tunai seluruhnya.

Investasi di property tidak demikian, Anda bisa saja membayar sebesar uang muka rumahnya sebesar 10% sampai dengan 30% dari harga rumahnya dalam rangka untuk memiliki barangnya kemudian sisanya bisa dibiayai dari pinjaman ke bank. Jangankan bank, bahkan developernya sendiripun mau memberikan keringanan pembayaran cicilan untuk pembayaran uang muka pembelian barangnya.

Kesempatan untuk menggunakan uang orang lain terwujud dalam bentuk pembiayaan ini disebut dengan istilah leverage, atau kemampuan dalam melipatgandakan sesuatu. Contohnya, dihari pertama Anda berhasil mendapatkan kredit rumah dengan pembayaran uang muka sebesar Rp 30 juta, maka dihari itu pula aset tunai Anda langsung bertambah menjadi Rp 100 juta. Dengan menggunakan pembiayaan maka investasi rumah bisa berlipat ganda dengan dua cara. Pertama, semakin banyak uang yang diinvestasikan maka semakin besar uang orang lain atau pembiayaan yang bisa Anda dapatkan, misalnya dengan uang Rp 30 juta, maka Anda hanya bisa membeli saham sampai sebesar Rp 30 juta. Namun dengan jumlah uang yang sama jika diinvestasikan ke dalam property, maka Anda bisa membeli rumah seharga Rp 100 juta. Dimana Anda membayar uang muka rumah sebasar Rp 30 juta, kemudian bank membiayai sisanya sebesar Rp 70 juta, selanjutnya Anda menjadi pemilik sebuah bangunan seharga Rp 100 juta. Bukankah jumlah tersebut lebih dari 3 kalinya atau 300% berlipat ganda ? Luar biasa.
Mengapa Real Estate Menguntungkan
Menggunakan uang orang lain atau menggunakan pembiayaan merupakan salah satu saja dari kemudahan yang bisa dimanfaatkan dakam berinvestasi ke property. Namun selain itu masih banyak keuntungan investasi di property yang membuatnya sangat menarik di bandingkan investasi lainya.

  1. Arus Kas, “Cash Flow“,
    Arus kas adalah uang yang Anda terima secara rutin atas uang yang Anda tanamkan dalam suatu investasi. misalnya bunga tabungan dan deposito adalah arus kas karena memberikan pendapatan untuk Anda. Dalam property, uang sewa bisa menjadi pemasukan atau arus kas untuk Anda. Semakin banyak bangunan yang bisa Anda sewakan maka semakin besar pula arus kas Anda.
  2. Nilai kepemilikan Anda terhadap rumah tersebut meningkat.
    Nilai kepemilikan atau hak Anda terhadap investasi property yang dibiayai dari konsep menggunakan uang orang lain tadi akan meningkat, jauh melebihi hutang atau kewajiban Anda. Hak kepemilikan seseorang dalam suatu investasi ini dikenal dengan istilah equity. Contohnya jika pembelian investasi property Anda sebesar Rp 100 juta, yang dibiayai oleh bank Rp 70 juta, sisanya yang Rp 30 juta memakai uang Anda sendiri. Maka hak kepemilikan Anda terhadap investasi senilai Rp 100 juta tadi adalah sebesar Rp 30 juta atau 30%nya. Hak kepemilikan akan bertambah nilainya karena adanya pembayaran cicilan hutang yang mengurangi kewajiban. Selain itu hak kepemilikan Anda juga bertambah karena nilai propertinya naik. Nilai property Anda akan naik disebabkan inflasi yang membuat harga barang dan jasa mengalami kenaikan termasuk property. Akibat inflasi ini bukan cuma nilai propertinya yang naik tetapi juga Anda mempunyai kesempatan untuk menaikkan arus kas atau pendapatan rutin Anda dengan cara menaikkan uang sewa rumah sejalan dengan inflasi tadi. Kenaikan nilai property ini bahkan bisa menaikkan kekuatan meminjam Anda. Bank biasanya dengan senang hati memberikan pinjaman tambahan berdasarkan kenaikan harga agunannya atau propertinya. Anda bisa mengunakan uang ini untuk melunasi saldo hutang yang lama, dan sisa uang dari pinjaman tersebut bisa masuk kantong Anda. Kemudian untuk cicilan pinjaman baru sesuaikanlah dengan pemasukan uang sewa.
  3. Kesempatan untuk membangun bangunan yang lebih besar lagi, setelah Anda berhasil melunasi hutangnya, Anda akan mempunyai lebih banyak uang untuk dialokasikan, misalnya untuk membuat property yang sudah ada menjadi lebih besar lagi. Banyak investasi property dimulai dari sebuah bangunan kecil, tetapi karena ada pendapatan dari sewa yang bisa mencover cicilan hutang bulanan, maka membuat propertinya menjadi bangunan lebih besar menjadi sangat mungkin.

Sulitkah Mendapatkan Pinjaman Untuk Investasi Property?
Bagian paling sulit dari semua bisnis adalah mendapatkan uang untuk membiayai bisnis tersebut. Orang bahkan masih sangat sulit untuk meminjam kredit usaha dari bank untuk memulai usaha. Bank biasanya hanya mau memberikan pinjaman hanya kepada bisnis yang sudah berjalan 2 tahun. Hal ini tidak berlaku saat Anda mau meminjam uang ke bank untuk membeli rumah. Tidak peduli apakah Anda baru membeli rumah untuk pertama kalinya atau untuk yang kesekian kalinya, kredit rumah bisa diberikan oleh bank untuk pembelian rumah yang ke berapapun. Selain itu dari sisi bank kredit rumah juga dianggap sebagai jenis kredit yang risikonya paling rendah.

Sebab besarnya cicilan kredit rumah disesuaikan dengan penghasilan Anda, dengan demkian bank berasumsi bahwa debiturnya sudah mempunyai penghasilan yang stabil yang bisa digunakan untuk membayar cicilan bulanan. Kemudian dilihat dari segi jaminanya yaitu bangunan itu sendiri, yang kita ketahui terus mengalami kenaikan harga, maka tidak heran kalau jaminannya umumnya bisa mengcover hutangnya.
Langkah – Langkah Memulai Investasi Di Property
Walaupun ada kesempatan menggunakan pinjaman untuk membiayai investasi property Anda, bukan berarti Anda menjadi lengah. Investasi di property tetap membutuhkan komitmen penggunaan uang dan waktu. Jadi melakukan riset dan menetapkan rencana sebelum berinvestasi di property sangatlah penting. Karena langkah paling awal dan paling penting begitu Anda memutuskan untuk berinvestasi ke property adalah mempelajari segala sesuatunya tentang property sebanyak yang Anda bisa.

  • Terus belajar, ada banyak sumber informasi yang bisa Anda dapat untuk belajar tentang investasi property misalnya dari buku – buku, kursus, seminar, juga internet dan lain-lain. Untuk mengenal bisnis property Anda juga bisa mengambil kerja paruh waktu sebagai broker property. Keuntungannya, selain Anda bisa mempraktekkan apa yang Anda pelajari dari berbagai sumber informasi tadi, Anda juga bisa mendapatkan komisi penjualan dari property yang Anda jual. Belum lagi kesempatan untuk membangun jaringan atau network yang tentunya akan sangat bermanfaat untuk membantu bisnis property Anda nanti. Melakukan riset terlebih dahulu akan membuat Anda “awas” terhadap risiko atau problem-problem yang mungkin timbul berkenaan dengan kepemilikan property misalnya bisa terjadi masalah dengan para penyewa, biaya-biaya perawatan bangunan.
  • Bekerja samalah dengan agen penjual rumah atau broker property, setelah Anda membekali diri Anda dengan informasi yang memadai tentang bisnis property maka selanjutnya carilah seorang agen penjual rumah atau broker property yang bersedia membantu Anda memahami lebih jauh tentang bisnis property. Carilah agen penjual yang sudah berpengalaman minimal 2 tahun, biasanya mereka sudah jauh lebih menguasai bisnis property. Sebaiknya Anda mencari agen penjual rumah yang bekerja fulltime daripada partime, sebab dikhatirkan mereka tidak bisa memenuhi
  • Riset mengenai suku bunga, kenaikan harga property, harga sewa,jika Anda mau menggunakan pembiayaan dari bank maka bandingkanlah suku bunga kredit bank yang satu dengan yang lain dan carilah yang paling kompetitif. Kemudian juga mengenai asumsi kenaikan harga propertinya sehingga Anda bisa menentukan kira-kira berapa harga jualnya suatu saat nanti. Jangan lupa jika Anda ingin mendapatkan pemdapatan dari sewa ruamh, maka sebelum menentukan harga sewa carilah informasi mengenai harga sewa rumah yang pantas untuk daerah tersebut yang disesuaikan dengan kondisi bangunannya.

Your Action Plan
Setelah Anda berketetapan hati untuk berinvestasi di property, maka selanjutnya Anda tinggal menetapkan tujuan dari investasi property Anda secara spesifik dan terukur. Misalnya Anda ingin mendapatkan uang Rp 100 juta yang Anda tanamkan dalam investasi property e atau pembelian property bisa menjadi Rp 1 M dalam 10 tahun. Setelah Anda menetapkan tujuan barulah Anda bisa menentukan jenis property apa yang cocok untuk mencapai tujuan tersebut, apakah perumahan, bangunan komersial.. Hitunglah berapa banyak jumlah uang yang dibutuhkan untuk nvestasi tersebut, kondisi pasar propertinya, kemudian jumlah uang sewa yang bisa Anda harapkan, juga berapa banyak bangunan yang bisa Anda beli. Dengan melakukan riset seperti dianjurkan diatas, maka Anda bisa memperkirakan berapa banyak uang yang mesti Anda sediakan dan berapa hasil investasi yang bisa diharapkan untuk terus berkembang. Anda bahkan bisa perkirakan berapa lama property tersebut harus Anda tahan sebelum menjualnya. Dengan membuat tujuan keuangannya akan memberikan Anda semacam pedoman untuk memulai bisnis baru Anda, mengambil tindakan-tindakan yang perlu, melakukan antisipasi risiko, kemudian melakukan investasinya.
Selamat berinvestasi !

Salam
Mike Rini
Perencana Keuangan

kembali

Peta Situs | Berita Terbaru | Surat | Hubungi Kami
Undang Kami | Kamus Keuangan | Referensi

© 2000 Safir Senduk & Rekan

Yang perlu diperhatikan apabila berinvestasi dibidang properti perkantoran antara lain :

  1. Jaminan Keselamatan Modal Setiap orang yang menginvestasikan uangnya selalu mengharapkan keselamatan akan modal yang diinvestasikan. Selamat berarti nilai modal yang diinvestasikan tidak berkurang bahkan bertambah.
  2. Jaminan Pendapatan Adanya aliran pendapatan yang akan diperoleh investor, besar kecilnya pendapatan tersebut ikut menentukan keputusn yang akan diambil investor. Properti yang disewakan maka pendapatannya diperoleh dari pendapatan sewa
  3. Mudah Dibeli dan Dijual Mudah sulitnya suatu investasi untuk dibeli atau dijual ditinjau dari segi biaya, waktu dan prosedurnya. Persayaratan detail seperti perjanjian jual beli, jasa notaris/ PPAT, pemasangan iklan dan pajak properti perlu diperhatikan.
  4. Dapat dipecah dalam unit kecil-kecil Biasanya investasi yang memerlukan modal kecil, relatif lebih mudah dijual.

Berikut ini adalah beberapa karateristik yang terdapat dalam investasi dibidang properti :

  1. Investasi adalah lebih bersifat jangka panjang.
  2. Biaya untuk membeli dan menjualnya adalah relatif tinggi.
  3. Waktu yang diperlukan untuk membeli dan menjualnya lama.
  4. Bukti pemilikan kadangkala dapat menjadikan masalah yang penting.
  5. Jumlah modal yang diperlukan untuk membeli tanah dan bangunan adalah relatif lebih tinggi dan tidak dapat dibeli sebagian dari sahamnya.
  6. Mungkin terdapat banyak masalah dalam pengurusan dalam hal pemilikannya.
  7. Tanah adalah terbuka pada pengaruh undang-undang dan kebijaksanaan serta politik negara, dimana hal ini mungkin akan mempunyai pengaruh negatif terhadap suatu kepentingan atas tanah tersebut.
  8. Pemilikan tanah merupakan lambang ” status sosial” seseorang.
  9. Nilai tanah senantiasa naik seiring dengan waktu dan merupakan satu kontrol yang baik terhadap inflasi.

Investasi Properti :

  • Yang dimaksud Properti disini, adalah rumah, apartemen, ruko, kost-kosan, kavling dan sejenisnya
  • Biasanya termasuk dalam investasi jangka panjang
  • Perlu modal relatif besar

Bagusnya investasi di properti :

  1. jumlah tanah relatif tidak bertambah
  2. kelihatan, bisa disentuh, bisa dipercantik untuk meningkatkan nilainya
  3. relatif sangat aman, sulit dirampas, dicuri atau digelapkan.
  4. bank mau pinjamin uang kalo kita beli properti (!) dengan paling rendah dibandingkan bunga pinjaman lainnya (wow !)
  5. tidak merepotkan
  6. relatif konsisten kenaikannya (capital gain)
  7. relatif konsisten imbal hasilnya (hasil sewa)
  8. bisa dibeli lebih murah daripada harga jualnya
  9. ada 2 pemasukan, yaitu dari naiknya harga tanah dan dari hasil sewa yang jika digabung sering (jauh) lebih tinggi daripada hasil deposito
  10. lebih mudah dimengerti

Jeleknya investasi di Properti :

  • Relatif susah cair/tidak likuid (ada solusinya kok..)
  • Turunnya harga (kalau salah memilih)
  • Tidak ada imbal hasil, karena gak dapat penyewa
  • Info (harga pasar) terbatas
    Sebagai bantuan mencari info pasar, anda bisa ke sini
  • Sangat dipengaruhi kebijakan pemerintah
    Misalnya kasus Busway Di Metro Pondok Indah (menurunkan harga jual), busway lewat daan mogot KM 14 (menaikan harga jual), jalur tol dekat Perumahan Alam Sutera (menaikan harga tanah)

Kita bisa berinvestasi di properti dengan membeli di pasar seken ataupun pasar primer

Aspek lain yang perlu di perhatikan adalah KPR – Kredit Pemilikan Rumah, Legalitas Properti dan Lokasi


Investasi Properti Booming Pada 2009

Rabu, 04 Juni 2008 | 00:20 WIB

TEMPO Interaktif, Jakarta:Pengamat properti Panangian Simanungkalit memprediksi investasi properti akan kembali booming pada 2009. Sebab pada
tahun itu kondisi ekonomi Indonesia akan lebih baik, apalagi Dewan Pengurus Pusat Real Estate Indonesia (REI) mempercepat rancangan kepemilikan properti asing.

Kondisi perekonomian tahun depan, kata dia, akan sama seperti pada 2004. Kala itu pertumbuhan ekonomi sebesar 6,3 persen dengan tingkat inflasi turun menjadi 6 persen. “Tahun depan tahun yang bagus karena inflasi bisa turun menjadi 6 persen,” kata Panangian dalam peluncuran Tower The Tiffany Kemang Village, di Jakarta, Selasa (3/6).

Dia menyarankan, konsumen sebaiknya membeli investasi tahun ini. Sebab pengembang tak bisa mengambil untung besar seiring naiknya harga bahan bangunan akibat imbas kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) dan minyak mentah dunia. “Konsumen untung,” kata dia.

Menurut Panangian, pasar properti yang belum tergarap secara optimal yakni di kelas premium yang memiliki potensi Rp 5 triliun per tahun. Pertumbuhan kelas itu bisa mencapai 20-30 persen. “Dalam 25 tahun terakhir suplainya hanya 3 ribu unit,” ujarnya. Akibatnya, lanjut dia, peminat kelas premium memilih membeli properti di Singapura. Menurut dia, jumlah belanja properti warga Indonesia di negeri Singa itu mencapai Rp 10 triliun per tahun. Rieka Rahardian

Akuntansi Properti Investasi, perbedaan antara PSAK 13 (Revisi 2007) dengan IAS 40 (as revised in 2003)

September 10, 2008 — Hardi

Seperti yang sudah pernah saya singgung dalam tulisan-tulisan sebelumnya, bahwa terdapat beberapa PSAK revisian tahun 2007 yang mulai berlaku efektif sejak 1 Januari 2008, salah satu diantaranya adalah PSAK No. 13 tentang Properti Investasi (Revisi 2007) yang menggantikan PSAK No. 13 tentang Akuntansi untuk Investasi (1994).

Adapun revisi PSAK No. 13 tahun 2007 dilakukan terutama dalam rangka konvergensi dengan IFRS yang dikeluarkan oleh IASB.

Sesuai dengan tujuan tersebut, isi dari PSAK No. 13 (Revisi 2007) tersebut hampir sepenuhnya mengadopsi seluruh paragraf IAS 40 (2003) Investment Property kecuali untuk beberapa paragraf berikut :

1. IAS 40 paragraf 4 (a) tentang aset biologis yang kemudian menjadi PSAK No. 13 paragraf 4 (a) karena belum mengadopsi IAS 41 Agriculture;

2. IAS 40 paragraf 79 (d) (iii) tentang pengungkapan untuk model biaya yang kemudian menjadi PSAK No. 13 paragraf 82 (d) iii karena belum mengadopsi IFRS 5 Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operations;

Mitos Seputar Investasi di Sektor Properti

By Admin ⋅ March 3, 2008 ⋅ Kirim ke teman Print This PostKirim komentar

Oleh: Imam Semar*
Jurnal Kebebasan: Akal dan Kehendak
Vol. II, Edisi 19, Tanggal 03 Maret 2008

Rekan saya bertanya tentang kenapa blog ini [yang dikelolanya–peny.] dinamakan “Ekonomi Orang Waras dan Investasi”. Jawabnya sederhana saja. Pada dasarnya di blog ini, persoalan dilihat dengan objektif. Asumsi dasar harus diuji. Penyusunan kesimpulan harus runut, tidak ada lompatan logika (logical leap) dan berdasarkan reaIitas. Contoh saya suka untuk kesimpulan yang tidak runut adalah dalih untuk memilih sistem demokrasi.

Dalil dasar: “Power tends to corrupt
Maka: “Distribute the power to people

Di mata orang waras kalau ada dalil: “Power tends to corrupt” maka konsekuensi logisnya: “more people with power, leads to more corruption”. Bukan demokrasi atau rule by mob sebagai jawaban untuk menghindari korupsi.

Cara berpikir yang runut penting sekali dalam memecahkan semua persoal hidup, dari mulai bernegara, beragama sampai ke ekonomi. Di samping runut, kesimpulan juga harus berdasar realita. Saya ingat ketika saya masih duduk di sekolah dasar. Ibu guru mengajarkan ilmu alam menerangkan topik perubahan fase.

Katanya: “Di alam ini ada 3 fase. Fase padat, cair dan gas. Bila zat padat, seperti es dipanaskan, ia akan meleleh pada temperatur tertentu. Setelah menjadi cair, jika dipanaskan akan menjadi air, zat cair. Bila dipanaskan terus, akhirnya mendidih dan menjadi uap air, zat gas.”

Waktu itu saya bantah: “Telor tidak seperti itu. Telor ayam adalah benda cair, zat cair. Bila dipanaskan menjadi padat, dan kalau dipanaskan terus akan hangus”. Tentu saja bantahan ini membuat ibu kelabakan.

Problem utama dari ibu/bapak guru adalah mereka menelan materi kurikulum dan seperti beo diucapkan kembali ketika mengajar di hadapan muridnya. Asumsinya bahwa muridnya juga akan menelan mentah-mentah tanpa melakukan cek realitas. Benda di alam ini bukan es-air-uap saja. Masih ada telor (mentah/matang), kayu, kanji, lem, gula, plastik. Ibu guru terlalu menyederhanakan masalah sehingga nampaknya mudah dicerna. Tetapi dalam realita yang sebenarnya lebih kompleks. Mungkin ibu guru harus membuat mengecualian-pengecualian. Kalau itu yang dia lakukan, maka pengecualian itu lebih banyak dari pada yang bukan pengecualian. Jadi apa itu namanya?

Kali ini kita akan membahas sesuatu yang sudah menjadi opini publik yaitu investasi properti yang katanya tidak pernah rugi. Tentu saja dengan cek realitas.

SALAHKAN ROBERT KIYOSAKI!

Properti – investasi tidak pernah rugi” kata teman saya. “Paling tidak properti atau membeli rumah tidak akan pernah rugi”. Ucapan dia mewakili opini masyarakat umum, termasuk istri saya. Opini masyarakat umum ini adalah hasil pembelajaran dari pengalaman beberapa dekade setelah kemerdekaan.

Catatan: Saya tekankan lagi kata setelah kemerdekaan. Karena antara sebelum dan sesudah kemerdekaan, ada perbedaan yang mendasar yang dilatarbelakangi oleh sistem keuangan dianut Indonesia. Di jaman penjajahan, Belanda menggunakan sistem pseudo-gold (uang sejati) [sic!–peny.]; sedang setelah kemerdekaan, pemerintah republik menggunakan sistem moneter uang fiat, atau uang yang jadi berharga karena undang-undang.

Opini tentang investasi properti ini ada benarnya dan ada salahnya. Seorang teman mengeluhkan tentang investasi di sektor properti miliknya yang jebol. Awalnya dia terinspirasi oleh buku-buku serial “Poor Dad, Rich Dad”-nya Robert Kiyosaki. Uang/asset yang bekerja untuk anda, passive income. Dia terjun dan membeli 2 apartemen untuk disewakan. Cicilannya Rp 40 juta per bulan. Dia sewakan dengan harga US$ 2000 per bulan (1 US$ = Rp 9000). Jadi pada dasarnya uang cicilan dapat dibayari oleh uang sewa apartemen, dengan tambahan sedikit. Ini berlangsung beberapa bulan. Entah karena jumlah apartemen yang terus bertambah, dan/atau ekonomi yang melambat, maka apartemennya tidak ada penyewa. Ini berlangsung cukup lama sehingga dia mengalami kesulitan untuk membayar cicilan hutangnya. Mau dijual, tidak mudah. Pasar apartemen atau properti tidak liquid. Pendek kata dia terperangkap. Akhirnya dia terbebani oleh cicilan dan biaya perawatan bulanan apartemennya. Asset yang seharusnya menghasilkan income, sekarang menjadi liability yang lengket dan tidak bisa dilepaskan. Mampuslah kau. Kenapa tidak berpikir ketika menuruti anjuran Robert Kiyosaki.

Dia tidak sendirian. Saya punya banyak teman yang memiliki satu, dua, tiga rumah ekstra yang tidak ditempati bahkan dibiarkan rusak dimakan hujan dan terik matahari karena sudah bosan mengeluarkan biaya perawatan. Kadang-kadang kalau ada uang rumah itu direnovasi yang memakan biaya yang tidak sedikit. Kalau situasi sudah seperti ini, mungkin kita harus merenungkan apakah ajaran Robert Kiyosaki itu benar. Yang pasti Robert Kiyosaki kaya karena penjualan buku dan game-nya.

Banyak teman saya yang sudah terjerumus ke dalam konsep asset yang memberikan income pasif ternyata adalah liability, menentramkan diri dengan mengatakan bahwa harga propertinya terus naik. Jadi dia masih untung. Tentu saja argumennya tidak didukung dengan analisa keekonomian, analisis cash flow.

PENYERDERHANAAN

Orang yang profesinya bukan di bidang properti atau pemula di bidang properti secara alamiah sering melakukan penyederhanaan. Asumsi yang dipakai pada saat membeli properti sederhana dan cenderung melihat “upside case” saja – atau dalam bahasa awamnya melihat untungnya saja. Misalnya, properti akan disewakan dan mencari penyewa mudah. Kenyataannya adalah sebaliknya. Demikian juga untuk menjual rumah. Jangan dikira seperti menjual emas. Tinggal pergi ke pasar dan dijual di toko emas.

Menjual/menyewakan rumah bisa mudah dan bisa susah. Saya melihat banyak rumah dengan papan penawaran “Dijual” atau “Disewakan” di depannya sampai bertahun-tahun dan tidak laku. Bahkan pengalaman mertua saya untuk menjual rumahnya di Jln. Darmawangsa X, Jakarta, tepat di sebelah Wijaya Grand Center Jakarta, perlu waktu 8 tahun. Lakunya ketika harganya diturunkan hanya 40% dari harga pasar.

Asumsi dan penyederhaan satu lagi ialah masalah depresiasi dan perawatan. Banyak pemula tidak memperhitungkan biaya yang harus dikeluarkan selama rumah itu kosong ketika menunggu penyewa atau pembeli. Rumah/apartemen bukan emas. Properti memerlukan perawatan. Musuh rumah bukan saja alam, cuaca, tetapi juga tangan jahil, pemulung dan penyerobot. Tanah saja perlu pagar dan penjaga supaya tidak bisa diserobot orang atau pagarnya tidak diambili pemulung. Apa lagi rumah. Jangan heran kalau anda melihat rumah kosong yang satu-per-satu bagian-bagiannya (pagar, pintu, jendela, ubin, kayu-kayunya) hilang. Jangan heran juga kalau rumah itu ditempati pemulung, yang kalau diusir akan minta uang pesangon.

Andaikata perencanaan perawatan dan penjagaan sudah ada, perlu dipikirkan biaya perbaikan besar secara berkala. Rumah adalah asset yang terdepresiasi. Kayu-kayunya, catnya, besi pagarnya bisa menua/rusak dimakan umur. Oleh sebab itu perlu perawatan besar secara berkala (5 tahun sekali misalnya).

Tantangan akan ada sebelum menjual properti milik anda, jika anda mengupah seorang penjaga, harus dipikirkan bagaimana mem-PHK-nya ketika rumah itu terjual. Jadi banyak faktor yang harus diperhitungkan. Oeh sebab itu sebelum anda memutuskan untuk memiliki rumah ke II, III, dst. untuk investasi, perlu dipikirkan matang-matang.

Dan yang terakhir ialah masalah pajak, baik itu pajak bumi dan bangunan (PBB) atau pajak penjualan dan pajak pendapatan. Untuk pajak penjualan, kemungkinan besar di masa datang akan lebih diintensifkan lagi oleh pemerintah, baik besarnya atau caranya (sulit lolos). Ha ini akan mengurangi keekonomian usaha properti. Ingat, pemerintah hanya mau untungnya saja (menarik pajak) tetapi mereka tidak mau ikut menanggung risiko kerugian. Itulah pemerintah.

MITOS KEBUTUHAN RUMAH TERUS MENINGKAT

Setelah kita membahas unsur dalam struktur biaya yang sering dilupakan orang, kita akan melihat bahwa persepsi bahwa kebutuhan rumah selalu meningkat itu tidak selalu benar. Asumsi ini yang mendasari pandangan kenapa harga properti terus naik.

Cek realita: sejak diintensifkannya di tahun 1970an program keluarga berencana dengan semboyan “cukup dua anak, laki prempuan sama saja” berjalan sangat sukses. Saat ini kebanyakan keluarga hanya memiliki 1-2 anak saja. Pertumbuhan penduduk hanya 1%-1.3%, itupun karena umur penduduk yang cenderung lebih panjang. Anak-anak di masa depan cukup mewarisi rumah orang tuanya saja. Jadi kebutuhan rumah, tidak memperoleh dukungan dari sektor demografi. Ini berbeda dengan Malaysia, di mana mempunyai anak 4 adalah biasa dan keluarga dengan 12 masih banyak. Konsekuensi logisnya ialah kebutuhan rumah dan bangunan komersial (hotel, pasar, mall dan supermarket) di Malaysia di masa mendatang akan meningkat. Di Malaysia, demografi masih mendukung. Sedang di Indonesia tidak.

Faktor imigrasi juga tidak mendukung. Malaysia dan Thailand adalah surga bagi imigran kaya, ekspatriat yang ingin pensiun di kedua negeri ini. Mereka mempunyai program yang dikenal dengan nama grey citizen, program untuk pensiunan kaya/mampu untuk tinggal di Malaysia dan Thailand. Dan Indonesia tidak punya. Bahkan untuk memiliki properti saja, tidak terlalu mudah bagi orang asing.

Pendorong kebutuhan rumah hanyalah spekulasi, perpindahan penduduk dan naiknya tingkat kemakmuran. Saya meragukan naiknya tingkat kemakmuran. Memang secara nominal, pendapatan per kapita naik, tetapi secara riil tidak. Ini sering saya bahas, misalnya di artikel-artikel berseri “Kemakmuran atau Ilusi” [ini dan ini –peny.].

Dengan demikian yang tersisa adalah faktor pendorong karena spekulasi dan perpindahan penduduk, baik perpindahan secara ekonomi (dari ekonomi lebih rendah ke yang lebih tinggi) dan juga migrasi/urbanisasi. Faktor spekulasi dan perpindahan level ekonomi, biasanya hanya bermain di sektor kelas atas dan menengah. Sedang faktor urbanisasi adalah sektor terbesar dan mendominasi rumah petak dan rumah kelas bawah. Saya akan berhati-hati di sektor spekulasi. Dan tidak akan menyentuh sektor kelas bawah karena untungnya tidak sepadan dengan risikonya. Alasannya, menarik uang dari orang miskin susah.

KRITERIA UNTUNG RUGI

Ungkapan bahwa investasi di properti adalah tidak pernah rugi bisa salah dan bisa benar. Ada benarnya kalau tolok ukurnya uang rupiah. Dan salah kalau tolok ukurnya emas, uang sejati. Kalau tolok ukurnya uang rupiah, maka uang rupiah itu harus dinormalisasikan, dikoreksi dengan pertambahan uang yang beredar. Perlu diketahui bahwa sejak Hindia Belanda menjadi Republik Indonesia, pemerintah mencetak uang dengan seenak udelnya saja. Kalau ada pejabat pemerintah menyangkal hal ini, maka tanyakan: “Di awal tahun 70an, uang pecahan terbesar adalah Rp 5000. Kenapa sekarang, tahun 2007, ada pecahan Rp 100,000? Kenapa sebelum krismon 1998 tidak ada pecahan Rp 100,000, dan sekarang ada?”

Oleh sebab itu, kriteria untung – capital gain dan cash flow – harus diukur dengan uang sejati (emas) atau dengan normalisasi. Cara normalisasi mungkin cara yang paling fair, jika data pemerintah benar. Cara ini bisa dilakukan dengan cara membandingkan jumlah uang yang beredar pada saat membeli rumah sebagai basis. Misalnya, rumah dibeli pada bulan Januari 2006 dengan harga Rp 300 juta. Jumlah rupiah M2 yang beredar adalah Rp 1200 triliun. Kalau harga rumah yang sama pada akhir tahun 2007 menjadi Rp 350 juta, maka secara nominal ada gross capital gain sebesar Rp 50 juta. Tetapi harga ini harus dinormalisasikan dengan jumlah uang (M2) yang beredar pada saat itu, yaitu Rp 1420 triliun.

Jadi harga yang telah dinormalisasi adalah : 1420/1200 * 300 juta = Rp 355 juta.

Dengan demikian harga Rp 350 juta secara nominal memberikan gross capital gain sebesar Rp 50 juta, ternyata secara riil, malah rugi Rp 5 juta (uang 2006), karena nilai rupiah telah merosot. Ini tidak termasuk kerugian akibat pajak penjualan dan ongkos perawatan selama 2 tahun.

Catatan: Data tentang uang yang beredar bisa dilihat di situs Bank Indonesia.

PERENCANAAN

Pertama yang harus dilakukan untuk memulai masuk di investasi properti adalah membuat cash flow-nya. Banyak orang lupa memperhitungkan unsur biaya. Di bawah ini adalah beberapa poin penting yang perlu dipertimbangkan dan diperhitungkan untuk memulai properti sebagai wahana investasi.

A. Faktor pada saat memulai
1. Harga rumah
2. Pajak penjualan/pembelian
3. Biaya agen
4. Perbaikan “face-lift” untuk rumah supaya menarik

B. Faktor pada saat berjalan
5. Biaya perawatan/operasi bulanan (termasuk penjaga kalau diperlukan)
6. Depresiasi – biaya renovasi berkala
7. Harga Sewa Rumah
8. Pajak PBB

C. Faktor ketika Exit
9. Kerugian maksimum yang bisa diterima ketika mau “jual cepat” – cut loss
10. Biaya agen
11. Biaya lain (PHK penjaga)
12. Pajak penjualan

Dalam kaitannya dengan exit, harus dipertimbangkan kriteria apa saja yang bisa memicu exit, seperti cut-loss, profit taking atau kondisi ekonomi.

D. Parameter ekonomi lainnya
13. Tingkat suku bunga pinjaman
14. Laju inflasi riil (laju pertambahan uang yang beredar)

Usaha tidak selalu mengikuti skenario yang diinginkan. Kita menginginkan adanya penyewa, ternyata sampai berbulan-bulan rumah tetap kosong. Mau dijual, sudah ditawarkan bertahun-tahun ternyata belum ada penawar. Dan sampai batas tertentu akan memicu kriteria cut-loss dan terpaksa harus keluar dari bisnis. Oleh sebab itu perlu dipertimbangkan beberapa kasus. Misalnya:

a. Kasus terburuk, tidak ada penyewa. Kasus ini digunakan untuk menilai seberapa jauh kemampuan kita memikul kerugian. Harus dipertimbangkan bahwa anda harus memikul beban ini paling tidak 3-5 tahun sejak anda memutuskan keluar dari bisnis properti. Artinya, walaupun rumah yang anda miliki sudah dipasarkan untuk dijual, jangan harap bisa terjual dengan cepat. Belum tentu dalam waktu 3-5 tahun bisa terjual dengan “harga pasar”, kecuali anda mau menjualnya 50% di bawah “harga pasar”.

b. Kasus sukses, yaitu jika anda bisa menyewakan rumah itu. Kalau nantinya skenario ini bisa terwujudkan maka anda bisa memperoleh tambahan keuntungan dari uang sewa.

Kalau sebagai pemula yang belum pernah berkecimpung di bisnis properti, ada baiknya kasus terburuk diambil sebagai kasus dasar. Karena banyak liku-liku bisnis ini yang perlu dipelajari dan biasanya hanya lewat pengalaman. Kesalahan utama bagi pemula ialah hanya melihat kasus sukses dan kasus sukses ini dijadikan acuan untuk masuk ke bisnis. Akibatnya mereka tidak siap menghadapi kegagalan dan tidak tahu apa yang harus dilakukan ketika kenyataan di lapangan tidak sesuai dengan skenario awal. Kemudian keputusan yang diambil salah. Inilah pentingnya exit strategy, baik itu sebagai cut-loss atau profit taking atau menghindari risiko yang lebih besar.

Jika untuk kasus terburuk ini sudah menjanjikan keuntungan, artinya projek anda termasuk yang mantab dan tahan banting.

KAPAN MEMBELI DAN KAPAN MENJUAL

Saya berpikiran sederhana dan secara pribadi adalah seorang swing trader. Maksudnya membeli pada saat ekonomi sedang di bawah dan menjelang kebangkitan, akhir resesi, akhir krisis dimana pada masa ini harga sedang jatuh. Tentu saja membelinya dari pasar sekunder karena developer mungkin belum banyak yang aktif. Dan saat menjual properti adalah ketika ekonomi sedang booming, dimana harga sedang baik. Saya tidak akan menunggu sampai akhir dari boom, karena pada saat itu akan banyak developer mempunyai stok yang berlebih. Bersaing dengan developer bukan hal yang mudah. Karena volume developer besar, mereka sanggup mengiklankan secara besar-besaran dan juga mempunyai kerja sama dengan bank untuk mengambil kredit.

Pada saat resesi, krisis, harga rumah riil biasanya turun, baik krisisnya itu jenis deflasi dan inflasi. Dalam kasus krisis jenis inflasi, harga nominal properti bisa tidak turun, tetapi harga riilnya turun. Tetapi untuk kasus krisis jenis deflasi seperti yang dialami Jepang, harga nominal rumah turun sampai 80% selama 16 tahun. Sedangkan pada masa krisis moneter Asia tahun 1998 – 2000, rupiah terdepresiasi sebesar 80%, inflasi bulanan Indonesia bisa mencapai 80%, sedangkan harga rumah tidak bisa mengimbangi inflasi dan turunnya nilai rupiah, karena masa itu adalah masa krisis. Orang hanya memikirkan kebutuhan primer saja. Harga rumah hanya naik 100%-200%, tidak seperti emas yang naik 500% dari Rp 20,000 menjadi Rp 100,000 per gram. Oleh sebab itu, memulai bisnis properti pada awal krisis atau di tengah-tengah krisis adalah merugikan. Sebaiknya memulai di akhir krisis. (Catatan: krisis bisa berlangsung lama, belasan tahun seperti kasusnya Jepang yang sejak tahun 1990 mengalami deflasi selama 17 tahun. Dan selama itu juga harga rumah turun).

Investasi di sektor properti bisa menguntungkan di lingkungan ekonomi dengan tingkat inflasi tinggi, asalkan jangan krisis. Apakah itu stagflasi ataupun crack up boom, pada periode ekonomi semacam ini memiliki properti sangat menguntungkan, lebih-lebih kalau bisa memperoleh kredit dengan bunga tetap. (Crack up boom ialah periode di mana kepercayaan terhadap uang fiat turun di akhir fase inflasif dan orang mencari asset keras untuk mempertahankan nilai assetnya). Perlu ditekankan bahwa kunci yang membuat investasi ini menguntungkan adalah kredit dengan bunga tetap. Pada saat inflasi (pertumbuhan uang yang beredar) meningkat, kalau bunga kredit bisa dikunci di level tertentu sehingga tingkat inflasi lebih tinggi dari bunga cicilan itu sendiri, maka skenario ini bisa sangat menguntungkan. Artinya anda bisa meminjam untuk membeli rumah dan mengembalikan hutang itu pada saat nilai riilnya jatuh. Saya tidak tahu, apakah saat ini masih bisa memperoleh kredit dengan bunga tetap. Bank sekarang lebih pandai dan berhati-hati dalam soal bunga.

Di bawah ini ada bagan pertumbuhan uang M2. Pada periode 1985 – 1997 memiliki properti cukup menguntungkan jika suku bunga KPR hanya 15% yang tetap dan memperoleh rumahnya dengan cara mengambil alih-kredit (atau beli rumah dari pasar sekunder). Tingkat inflasi antara 20%-30%.

Periode 1998 – 2000 kenaikan harga rumah tidak bisa mengimbangi tingkat inflasi, sehingga harga riil rumah turun. Dan mulai merangkak naik sejak tahun 2002 – 2003 di mana banyak developer mulai bangkit. Antara 2003 – 2005 pasar properti sangat likuid dan banyak spekulan yang bermain. Hanya dengan bermodalkan down-payment, seorang spekulan “membeli” properti, kemudian menjualnya lagi dengan cepat dengan keuntungan 5% dari harga rumah atau 50% dari down-payment-nya. Sekitar tahun 2006 likuiditas ini mulai menyurut ketika suplai rumah meningkat dan untuk menjual makin sulit. Itu akan menjawab pertanyaan apakah sekarang saatnya untuk membeli.

Banyaknya advertensi di koran, tv, spanduk-spanduk serta pameran-pameran menunjukkan bahwa pasar properti sudah pada fase bubble. Sejak tahun 2003, kenaikan harga rumah sudah membumbung 2-4 kali lipat. Entah kapan bubble ini akan meletus. Saya akan menunggu. Saya yakin bahwa dalam beberapa tahun ke depan secara nominal dan harga di atas kertas dari harga rumah tidak akan turun, tetapi harga riil – terhadap emas – akan turun.

CATATAN AKHIR

Saya bukan seorang yang berpengalaman dalam bidang investasi properti. Tulisan di atas hanyalah pemikiran saya semata seandainya saya mau masuk di investasi properti. Dasarnya pemikiran itu tentu saja pengalaman. Bukan pengalaman saya sendiri tetapi pengalaman teman-teman dan kenalan saya. Selama konsep itu disusun berdasarkan pemikiran yang runut dan dengan cek realitas, hasilnya akan lebih baik dari pada sekedar percaya saja, terutama percaya kepada sales person dari developer atau agen. Mereka akan mengatakan apa yang enak didengar oleh anda. Iming-imingan keuntungan dan optimisme, demi memperoleh komisi dari sales kepada anda. Sedangkan di situs Ekonomi Orang Waras dan Investasi ini setiap optimisme akan selalu dipertanyakan. Saya tidak dibayar anda. Ini berbeda dengan agen real-estate yang punya vested interest agar jualannya laku dan dia memperoleh komisi. Kalau mereka mengatakan bahwa mencari penyewa adalah mudah, apa lagi untuk apartemen. Mungkin anda perlu jalan-jalan pada sore hari di jalan Antasari Jakarta dan melihat berapa banyak gedung apartemen yang kosong. Atau anda tanya kenapa gedung Nestle di jalan T.B Simatupang, Jakarta sudah berubah fungsi, dari apartemen hunian ke perkantoran? Apa karena tidak ada penyewa sebagai apartemen? … [ ]

(Catatan: Imam Semar, pengelola blog Ekonomi Orang Waras dan Investasi dan sejumlah publikasi online lainnya, di awal tahun lalu dengan tepat memprediksikan terjadinya krisis finansial tahun ini. Tulisannya di atas dipublikasikan dengan penyuntingan minimum dari artikel asli berjudul Mitos Properti – Investasi Tak Pernah Rugi di blog tersebut, atas ijin penulisnya. Hak Cipta ada pada penulisnya. Photo source: http://www.b-h-p dotcom)

Tags: demografi, investasi, M2, mitos, moneter, Properti, real estate, Robert Kiyosaki, swing trader

Tulisan lain yang mungkin terkait:

Mortgage Broker, peluang bisnis baru di bidang pembiayaan properti

Written by Sasmaya Tuhuleley
Friday, 08 August 2008 18:08
Ketika seseorang merasa kesulitan untuk menjual poperti, seperti rumah, apartemen, atau roko, dia masih bisa memanfaatkan jasa pihak lain, yaitu broker properti. Broker properti dalam hal ini, akan menghubungkan penjual properti tersebut dengan para pembeli. Begitu juga sebaliknya, jika seseorang ingin membeli sebuah properti, broker properti akan bertindak sebagai perantara yang akan mencari properti yang sesuai dengan kehendak pembeli.

Usaha perantara jual beli properti tersebut telah berkembang menjadi industri yang menggurita. Sebut saja ERA, jaringan broker properti ini telah menyebar di berbagai kota besar di Indonesia. Bisnis broker properti juga menjanjikan keuntungan yang menggiurkan. Dengan mengutip bayaran atau fee sekitar 2,5% dari total nilai transaksi terhadap pihak yang diwakilinya, usaha ini bisa mendatangkan keuntungan yang besar, jika omzet penjualannya juga besar.
Usaha mortgage broker atau broker KPR kurang lebih serupa dengan broker properti, tapi khusus dalam memperoleh pembiayaan KPR bagi pembeli properti dari bank. Dalam hal ini, mortgage broker bertugas menghubungkan pembeli properti dengan bank untuk memperoleh pembiayaan atas properti yang dibelinya, yaitu KPR. Mortgage broker juga bertugas mengerjakan sebagian tugas bank, seperti pengumpulan dan pengecekan kelengkapan data dan dokumen dari pemohon kredit.

Di negara-negara di mana sistim pembiayaan properti atau perumahannya telah maju dan telah memiliki secondary mortgage facility (SMF), mortgage broker dapat bertindak lebih jauh lagi dengan melakukan proses analisa dan persetujuan KPR (mortgage underwriting process) untuk kemudian melalui lembaga wholesale dijual kembali (pass through) kepada lembaga SMF. Lembaga SMF inilah yang kemudian melakukan sekuritisasi atas KPR-KPR tersebut dengan menerbitkan surat utang kepada investor.

Bagaimana cara mortgage broker menjalankan bisnis?
Dalam menjalankan bisnis, mortgage broker umumnya menggunakan sistim refferal. Dalam hal ini, mortgage broker menjalin kerja sama dengan beberapa bank. Berdasarkan kerja sama tersebut, atas setiap permohonan KPR yang masuk, mortgage broker akan mengarahkan (me-refer) pemohon kepada bank tertentu sesuai dengan pilihan pemohon setelah pemohon memenuhi semua persyaratan-persyaratan kredit yang dibutuhkan bank yang bersangkutan.

Atas jasa mortgage broker membantu bank memperoleh konsumen dan melakukan pengumpulan dan pengecekan data serta dokumen persyaratan KPR tersebut, bank akan membayarkan sejumlah fee. Umumnya besar tarif fee merupakan hasil negosiasi dengan bank, bisa dalam prosentasi terhadap besar KPR yang disetujui atau jumlah tertentu. Dasar kesepakatan besarnya tarif yang disepakati umumnya disesuaikan dengan besarnya lingkup pekerjaan (effort) yang dilakukan mortgage broker.

Dalam praktek di Indonesia, selain membantu bank memperoleh konsumen (marketing), pengembang juga umumnya mengambil alih tugas bank melakukan pengumpulan dan pengecekan dokumen persayarat KPR. Untuk melakukan pekerjaan-pekerjaan tersebut, pengembang harus mengeluarkan biaya overhead yang cukup besar. Belum lagi, karena pengembang harus melakukan pekerjaan yang bukan merupakan kompetensinya, sehingga membuat pekerjaan tersebut menjadi kurang efisien.

Untuk itu, pengembang dapat memakai jasa mortgage broker untuk melakukan pekerjaan-pekerjaan tersebut dan cukup membayar sejumlah fee kepada mortgage broker. Dengan demikian, pengembang dapat melakukan penghematan, selain juga pekerjaan tersebut menjadi lebih efisien, karena dilakukan oleh pihak yang memang profesional di bidangnya.

Apa manfaat mortgage broker bagi bank?
Sebagaimana disebutkan di atas, bank akan memperoleh manfaat yang besar bila melakukan kerja sama dengan mortgage broker, baik dalam memperoleh konsumen maupun dalam membantu menyeleksi nasabah dan melakukan pengumpulan dan pengecekan dokumen. Dalam hal ini, mortgage broker bertindak sebagai agen pemasaran bank sekaligus membantu bank menyeleksi konsumen.

Sebagaimana diketahui, jam kerja bank hanya berkisar antara jam 08.00-16.00. Dengan mengandalkan mortgage broker yang mempunyai jam kerja yang lebih fleksibel dan bersedia bekerja 24 jam, maka bank akan sangat diuntungkan. Selain itu, mortgage broker juga umumnya memiliki tenaga-tenaga penjual (sales people) yang memiliki budaya menjual (sales culture) yang luar biasa, karena mereka bekerja dengan sistim komisi (commission based). Dengan demikian, apabila bank menggunakan jasa mortgage broker untuk melakukan pemasaran, efektifitasnya akan sangat luar biasa.

Apa manfaat mortgage broker bagi pengembang?
Bagi pengembang, jika selama ini melakukan tugas membantu bank melakukan proses administrasi aplikasi KPR, seperti pengumpulan dan pengecekan dokumen persyaratan KPR, maka lebih baik tugas tersebut dialihkan kepada pihak lain (outsourcing), yaitu mortgage broker. Dengan demikian, pengembang dapat melakukan efisiensi dan penghematan biaya overhead. Selain itu, pengembang juga bisa lebih fokus melakukan pekerjaan pembangunan perumahan dan pemasaran yang memang menjadi tugas utamanya.

Yang juga perlu disadari, dengan melakukan kerja sama dengan mortgage broker, pengembang tidak perlu memikirkan mencari sumber pembiayaan bagi para calon pembelinya. Dengan bantuan mortgage broker yang umumnya memiliki kerja sama dengan banyak bank, maka tugas mencari bank yang akan membantu pembeli rumah membeli rumah yang akan dibangunnya untuk memperoleh KPR, menjadi jauh lebih mudah.

Apa manfaat mortgage broker bagi masyarakat?
Manfaat mortgage broker bagi masyarakat sangat besar. Selain membantu masyarakat memperoleh KPR untuk membeli rumah, mortgage broker juga dapat membantu masyarakat memilih bank yang sesuai keinginannya. Hal ini berbeda, jika masyarakat berhubungan langsung dengan bank atau pengembang.

Mengapa demikian? Karena mortgage broker biasanya memiliki kerja sama dengan banyak bank, sehingga mampu memberikan banyak pilihan kepada konsumen yang datang kepadanya. Selain itu, pemahaman mortgage broker yang mendalam terhadap KPR dan persyaratan-persyaratan KPR dari banyak bank, membuat mortgage broker lebih mampu memberikan nasihat yang tepat kepada masyarakat untuk memilih bank ketimbang pengembang.

Dengan jam kerja yang fleksibel dan tidak terikat untuk tetap berada di kantor setiap saat sebagaimana halnya petugas bank, maka petugas mortgage broker juga lebih memiliki banyak waktu untuk didedikasikan kepada konsumen. Dengan demikian, jika dikehendaki konsumen tidak perlu mendatangi kantor mortgage broker, tapi cukup petugas mortgage broker yang akan mendatangi konsumen.

Bagaiman peluang bisnis mortgage broker ke depan?
Sebagai bisnis baru, mortgage broker memiliki peluang yang baik untuk berkembang menjadi industri tersendiri. Saat ini, dengan adanya persaingan yang ketat antara bank-bank untuk memasarkan KPR, kehadiran mortgage broker sebagai agen pemasaran bank akan semakin dibutuhkan.

Ke depan dengan kehadiran SMF di Indonesia, bisnis mortgage broker akan memperoleh tempat yang lebih kuat lagi di Indonesia. Harap diingat, di Amerika Serikat, perbankan komersial hanya memiliki konstribusi sebesar kira-kira 20% dari total KPR yang disalurkan di negara adidaya tersebut setiap tahunnya, sisanya sebesar 80% lagi disalurkan oleh mortgage broker dan mortgage company.

Last Updated ( Friday, 08 August 2008 18:23 )

Investasi Property : Profit Mudah, Take Profit Sulit.

1. Profit mudah

menurut saya mendapatkan keuntungan dalam investasi properti relatif mudah. Tanya kenapa ? karena hampir semua harga properti akan naik seiring dengan meningkatnya inflasi dan terbatasnya lahan.

2. Take Profit sulit

Nah, kalau profit mudah maka take profitnya yang sulit. Kenapa ? karena tidak mudah menjual properti di masa sulit seperti sekarang. Lihat sekeliling anda banyak kan properti yang mau dijual tapi tidak laku-laku. Nah kalau properti tidak bisa dijual maka investor properti pun tidak bisa take profit.

Jadi pandangan sebagian orang tentang mudahnya para investor mengambil untung dari investasi properti memang betul, tapi tidak banyak orang yang tahu bahwa tidaklah mudah untuk take profit. http://investingtool.blogspot.com/2008/05/real-estate-investing.html

Apakah harga investasi properti pasti naik ?

Kalau iya, kenapa banyak iklan di koran yang menjual properti ? kalau pasti naik, untuk apa dijual sekarang ? nanti kan harganya pasti akan lebih tinggi daripada sekarang.

Menurut saya, walaupun harga investasi properti pasti naik, para investor mau menjual propertinya karena ingin menikmati profit yang didapat. Ingat selama belum dijual maka yang didapat hanya unrealized gain.